Recreatiewoningen zijn steeds meer in trek. De coronacrisis heeft de belangstelling voor de recreatiewoning aangewakkerd. Dit blijkt ook uit de waardestijgingen op de recreatiewoningmarkt die mede zijn veroorzaakt doordat ook prima vanuit een recreatiewoning kan worden thuisgewerkt. Hoewel permanente bewoning van recreatiewoningen op parken bijna nooit is toegestaan, wordt in de praktijk wel degelijk in recreatiewoningen gewoond. Daarom wordt in dit artikel nader ingegaan op de vraag of een recreatiewoning fiscaal als eigen woning kan worden aangemerkt om aftrek van hypotheekrente mogelijk te maken. Op deze manier kan ook fiscaal vriendelijk worden genoten van de recreatiewoning.
Criteria voor het zijn van eigen woning
Hebt u een recreatiewoning in eigendom, dan kan deze woning fiscaal alleen als eigen woning worden aangemerkt als deze woning voor u als zogeheten hoofdverblijf (zie hierna) dient. Daarbij is van belang dat u samen met uw (eventuele) fiscaal partner niet meer dan één hoofdverblijf kan hebben. Bezit u samen met uw partner meerdere woningen die als hoofdverblijf aangemerkt kunnen worden, dan kunt u samen in uw aangifte(n) Inkomstenbelasting kiezen welke woning als hoofdverblijf moet worden aangemerkt. Dat is in de praktijk meestal de woning waarop de grootste hypotheekrentelast rust.
Eigendomseis
Een woning die voor u als hoofdverblijf dient, kan als eigen woning worden aangemerkt als u juridisch of economisch eigenaar van de woning bent. U bent juridisch eigenaar van de woning als de woning bij de notaris aan u is overgedragen (geleverd). Economische eigendom is in dit kader eigenlijk niets anders dan de juridische eigendom, maar dan zonder dat de woning aan u bij de notaris juridisch is overgedragen. Bij economische eigendom geniet u de voordelen (waardestijging, gebruik) van de woning en komen de nadelen (kosten, waardedaling) van de woning voor uw rekening. De wet stelt, om te kunnen spreken van (economische) eigendom, als voorwaarde dat de waardeveranderingen van de woning voor minimaal 50% voor uw rekening zijn. U kunt uw notaris of een andere deskundige adviseur om advies vragen of u (economisch) eigenaar bent (geworden) van de woning.
Hoofdverblijf
Wordt aan de eigendomseis voldaan, dan kan een recreatiewoning als eigen woning worden aangemerkt als de eigenaar de woning als hoofdverblijf gebruikt. Deze situatie zal in de praktijk meer uitzondering dan regel zijn, vooral als de eigenaar de recreatiewoning als tweede woning in gebruik heeft en de rentelasten op de hoofdwoning hoger zijn dan de rentelasten op de recreatiewoning. Een keuze tussen beide woningen zal dan altijd ten gunste van de hoofdwoning uitvallen. De recreatiewoning zal dan samen met een eventuele daarvoor aangegane hypothecaire lening in box 3 als voordeel uit sparen en beleggen worden belast. Dat ongeacht of deze lening is aangegaan met als onderpand de recreatiewoning of de hoofdwoning. Wordt echter de hoofdwoning gehuurd en daarnaast een recreatiewoning gekocht, dan hoeft geen keuze tussen beide woningen te worden gemaakt als beide woningen als hoofdverblijf kunnen gelden. Op de huurwoning rust immers geen hypotheekschuld. De vraag of een recreatiewoning fiscaal als eigen woning kan worden aangemerkt is recent nog in de rechtspraak aan de orde geweest.
Voorbeeld 2 uit de rechtspraak
Y heeft twee woningen in eigendom: een recreatiewoning en een hoofdwoning. De recreatiewoning is in de jaren 2001 t/m 2014 in box 3 in aanmerking genomen. Y stond ingeschreven (in de basisregistratie personen) in de plaats van zijn hoofdwoning. De hoofdwoning heeft in het gehele jaar 2015 te koop gestaan. Daarna is de woning verkocht aan Z, die in juli 2016 eigenaar van de woning is geworden. Y heeft in zijn herziene aangiften 2015 en 2016 de hoofdwoning als een leeg te koop staande eigen woning opgegeven en de recreatiewoning als zijn hoofdverblijf bestempeld. Op grond hiervan trok hij de rente die met beide woningen verband hield, in de herziene aangiften 2015 en 2016 in box 1 (het belastbaar inkomen uit werk en woning) af. In deze procedure oordeelt de rechter dat de recreatiewoning niet het hoofdverblijf van Y is en onderbouwt dat met de volgende argumenten.
- Y heeft nooit op het adres van de recreatiewoning ingeschreven gestaan;
- Het is verboden de recreatiewoning permanent te bewonen (verblijf van maximaal 180 dagen per jaar is toegestaan), dit verbod wordt strikt gehandhaafd;
- De recreatiewoning wordt ook deels aan derden verhuurd;
Tegen deze argumentatie van de rechter valt echter het nodige in te brengen. Om met het laatste te beginnen: het tijdelijk verhuren van een eigen woning ontneemt volgens de wet aan de woning niet het karakter van hoofdverblijf. Het tweede argument dat permanente bewoning niet is toegestaan, zegt niets over een feitelijk oordeel of een woning iemands centrale levensplaats is (zie ook voorbeeld 1). Het eerste argument vloeit rechtstreeks voort uit het tweede argument en is daarom ook niet relevant.
Samenvatting en tip
Uit beide voorbeelden uit de rechtspraak komt een ander beeld naar voren hoe wordt beoordeeld of een recreatiewoning als hoofdverblijf kwalificeert of niet dan op grond van de wet zou gelden. Dat is opmerkelijk. Bij lezing van het tweede voorbeeld komt het beeld naar voren dat de rechter van mening lijkt te zijn dat de te koop staande woning in feite het hoofdverblijf was evenals dat in de jaren daarvoor het geval was, omdat Y heeft erkend dat hij om medische redenen een aantal periodes (onbekend is hoeveel dagen in totaal) in die woning heeft verbleven. Dat neemt echter niet weg dat in de uitspraak geen aandacht is besteed aan de in het eerste voorbeeld genoemde maatstaf voor de beoordeling waar iemand zijn hoofdverblijf heeft, namelijk de centrale levensplaats. De rechter had in de tweede uitspraak ook kunnen overwegen dat Y niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij zijn centrale levensplaats in de recreatiewoning had. Het valt te hopen dat de hoogste rechter zich over deze kwestie een keer uitspreekt, zodat duidelijk is wat de juiste maatstaf is bij de beoordeling of een recreatiewoning als hoofdverblijf kan worden aangemerkt.
Tip: Overweegt u met geleend geld een recreatiewoning aan te schaffen om daarvan uw feitelijke hoofdverblijf te maken, dan staat bij de huidige stand van de rechtelijke uitspraken niet vast dat de fiscus dat ook zo ziet en de renteaftrek accepteert. Overleg met de notaris of een andere adviseur die u kan helpen bij de beoordeling of de te kopen woning als hoofdverblijf kan worden aangemerkt.
Met Recht Geregeld is een product van FBN Juristen. Aan de inhoud van dit artikel is de uiterste zorg besteed, maar door de beperkte omvang is het onmogelijk om alle facetten en gevolgen van een onderwerp te belichten: het betreft een artikel op hoofdlijnen. Voor informatie over uw specifieke situatie: vraag uw notaris of een andere adviseur!
FBN Juristen besteedt de uiterste zorg aan de inhoud van de artikelen, maar aanvaardt geen aansprakelijkheid in geval van onvolledigheid of onjuistheid van een artikel, noch voor de gevolgen daarvan.
