De meeste mensen hebben een hypotheek nodig om een woning te kunnen kopen. In alle drukte van het vinden van een huis, het tekenen van een koopcontract, het krijgen van een lening van de bank en het regelen van de verhuizing, schiet het lezen van die moeilijke hypotheekakte er snel bij in. Terwijl de inhoud van de hypotheekakte er niet om liegt: de bank krijgt vergaande bevoegdheden als u niet meer kunt betalen! In dit artikel leggen wij u uit, wat er nu eigenlijk in uw hypotheekakte staat.
Hypotheekrecht: hoe zit het ook alweer?
U heeft een bedrag geleend van uw bank en daarmee uw nieuwe woning betaald. Dat geleende bedrag moet u aan uw bank terugbetalen: in termijnen of in één bedrag aan het einde van de looptijd. In het eerste artikel over het hypotheekrecht (Met Recht Geregeld 2021-08) zagen wij, dat de bank als tegenprestatie voor de lening die aan u wordt verstrekt, het zekerheidsrecht van hypotheek krijgt op uw huis. Dat hypotheekrecht geeft uw bank het recht uw woning te verkopen als u stopt met betalen en het restant van de lening te incasseren uit de verkoopopbrengst van de woning.
Naast de bank is het ook mogelijk dat u geld leent van andere geldverstrekkers , zoals familieleden of iemands eigen BV. Voor de leesbaarheid van dit artikel wordt elke hypotheekverstrekker aangeduid met ‘bank’.
De basis voor de hypotheekakte is de wet
In elke hypotheekakte vindt u een aantal vaste onderwerpen terug. Volgens de wet mag de bank, naast de standaard bevoegdheid om te veilen bij wanbetaling, voor zichzelf een aantal bevoegdheden bedingen in de hypotheekakte. In de praktijk wil elke bank dat ál die extra bevoegdheden in de akte staan. Het maakt niet uit of u een starter op de woningmarkt bent of al jaren een correct betalende cliënt van de bank: standaard gaat de bank voor maximale zekerheid! Het heeft dus weinig zin om met uw bank een discussie aan te gaan over de inhoud van uw hypotheekakte. De bank bepaalt de inhoud van de hypotheekakte en uw notaris mag daar niet van afwijken. Alleen als uw notaris een fout ziet zal deze in overleg met de bank worden verbeterd. Veel banken doen inmiddels wel hun best om de tekst van de hypotheekakte begrijpelijker te maken.
Afhankelijk van het soort onderpand (bestaande woning, bedrijfsgebouw, nieuwbouwproject) en van de aard van de financiering (zakelijk of particulier), zijn er wat variaties in de bepalingen die de bank wil opnemen in de hypotheekakte. Buitenlandse banken die financieringen in Nederland aanbieden willen meestal meer letterlijke bepalingen uit de Nederlandse wet in hun hypotheekakte opnemen dan een Nederlandse bank, die alleen maar verwijst naar de wet.
Bedragen in de hypotheekakte: geldlening en zekerheid
De afspraken over de geldlening worden opgenomen in een notariële akte. De bank wil dat graag, want de akte van uw notaris heeft een zwaardere bewijskracht dan de offerte van de bank die u al eerder had getekend.
In uw hypotheekakte ziet u een aantal bedragen staan. Meestal staat als eerste het bedrag van uw geldlening vermeld. Daarbij verklaart u als klant (ook wel ‘geldnemer’) dat u dit bedrag schuldig bent aan de bank. Vervolgens komt u een bedrag tegen, waarvoor de bank het zekerheidsrecht van hypotheek gevestigd wil hebben. Normaal gesproken is dat zekerheidsbedrag gelijk aan het bedrag van uw geldlening.
Verhoogde inschrijving
Soms wordt afgesproken, dat in de hypotheekakte een hoger zekerheidsbedrag komt te staan dan het bedrag van de geldlening: een “verhoogde inschrijving”. Het hypotheekrecht wordt dan gevestigd niet alleen voor uw schuld aan de bank op het moment van ondertekening van de hypotheekakte, maar óók voor een eventueel later af te sluiten financiering, bijvoorbeeld een verbouwingskrediet. De gedachte achter deze hogere ‘inschrijving’ is, dat geen nieuwe hypotheekakte nodig is als u op een later moment nog extra geld zou willen lenen voor een verbouwing, of wanneer de kosten van een reeds geplande verbouwing hoger uitvallen. De verbouwingskosten moeten dan wel bij dezelfde bank worden gefinancierd. Als een extra lening voor de verbouwing zou willen regelen via een andere bank, is wel een nieuwe hypotheekakte nodig.
Extra percentage voor rente, boeten en kosten
Bij de vermelding van het zekerheidsbedrag ziet u nog andere bedragen staan. De totale zekerheid voor de bank wordt verhoogd met een percentage van dat zekerheidsbedrag. Dan is geen sprake van een verhoogde inschrijving, maar van een extra zekerheidsmarge.
Die marge wil de bank, omdat pas geveild wordt als u een aantal maanden niet meer hebt betaald. Eerst krijgt u aanmaningen, dan wordt geprobeerd een betalingsregeling met u te treffen en pas als laatste dwangmiddel staat de deurwaarder op uw stoep. Gedurende die tijd loopt uw verplichting om de rente (en mogelijk aflossing) te betalen gewoon door, zodat elke maand uw achterstand aan de bank groter wordt. Dat kan flink oplopen, want de leningsvoorwaarden geven de bank het recht om boeterente te rekenen. Het extra percentage waarvoor de hypotheek wordt ingeschreven is bedoeld voor “rente, boeten en kosten”.
Dit betekent, dat de bank niet alleen het (restant)bedrag van uw schuld uit de veilingopbrengst mag halen, maar ook uw achterstallige rente, de boete en de administratiekosten van aanmaningen, deurwaarder en dergelijke. Het betreft de daadwerkelijke achterstand en gemaakte kosten, waarbij het totaalbedrag in de akte het maximum aangeeft waarvoor de veilingopbrengst naar de bank gaat.
Let dus op dat de bank via de hypotheek vergaande rechten creëert om naast de achterstallige rente ook eventuele boetes en andere kosten die gemaakt worden in de periode dat u niet betaalt, op u te verhalen!
Een cijfervoorbeeld:
Leenbedrag (gelijk aan hypotheekbedrag) € 100.000.
Extra percentage voor rente, boeten en kosten is 40%, ofwel € 40.000. Totale zekerheidsbedrag € 140.000.
De bank wil gaan veilen, terwijl er niets is afgelost op de schuld. Restantschuld is dus € 100.000.
De achterstand in de betaling van rente is € 10.000. Daarnaast bedraagt de boete € 15.000 en claimt de bank kosten van € 5.000.
In totaal mag de bank dan uit de veilingopbrengst halen:
Openstaande schuld € 100.000 + rente, boeten en kosten € 30.000 = totaal € 130.000.
Bankhypotheek
Soms verstrekt de bank een “bankhypotheek”. Het hypotheekrecht wordt dan niet alleen gevestigd voor uw schuld aan de bank op het moment van ondertekening van de hypotheekakte, maar voor al uw schulden aan de bank op het moment dat de bank gaat veilen. Vaak wordt dit toegepast bij zakelijke financieringen. Een bepaling om mee uit te kijken! Bij een veiling kan de bank uw lening terughalen maar bijvoorbeeld ook een later afgesloten verbouwingskrediet én het openstaande saldo van uw creditcard bij de bank! Vraag dus uw notaris of de hypotheekakte van uw woning een “bankhypotheek” is als u een eigen zaak heeft en u een zakelijke financiering wilt afsluiten bij dezelfde bank als waar uw woninghypotheek loopt.
Bepalingen in de hypotheekakte die uw gebruik beperken, zoals verbod op verhuur
Uw bank wil het uitgeleende bedrag én mogelijke achterstanden, boeten en kosten uit de veilingopbrengst van uw huis kunnen halen. Uw bank heeft er dus belang bij, dat de waarde van uw huis zo hoog mogelijk blijft. Op die waarde heeft u zelf maar een beperkte invloed: die wordt bepaald door de huizenmarkt. Maar door uw gedrag kunt u wel degelijk invloed hebben op de waarde van uw woning. Daarom staat in de hypotheekakte een aantal bepalingen, die moeten waarborgen dat u geen dingen gaat doen met uw huis waardoor de waarde lager zou worden of waardoor de bank de lening niet terugbetaald zou krijgen:
- Het huurbeding
- Het beding van niet-verandering
- Het beding van niet-wegneming
- Het beding van in beheer nemen door de bank en ontruiming
- Verpanding van hulpzaken
- Verpanding van de rechten uit de opstalverzekering
Hieronder leest u wat de betekenis is van deze bepalingen.
Huurbeding: verbod op verhuur
Stel dat u uw woning voor veel geld kunt verhuren terwijl u zelf elders kunt wonen voor weinig geld. Aan uw bank betaalt u netjes elke maand het bedrag van de rente en aflossing en u houdt zelfs nog geld over om extra af te lossen. Dat lijkt een goede deal!
Uw bank vindt dit echter helemaal niet leuk. Huurders worden in ons land goed beschermd. Als huurders netjes hun huur betalen, kunnen zij meestal moeilijk uit een woning worden gezet. Dat kan zeer nadelig zijn voor uw hypotheekbank. Voor een verhuurde woning zijn minder kopers te vinden dan voor een woning die voor kopers beschikbaar is om zelf in te gaan wonen. Beleggers willen minder betalen voor een verhuurde woning dan kopers die zelf een woning zoeken. Mocht u dus in financiële problemen komen en stoppen met betalen, dan is er voor de bank met het veilen van uw verhuurde woning een groter risico dat uw huis minder opbrengt dan nodig is voor het aflossen van uw schuld. Bovendien onderhouden de huurders de woning misschien minder goed dan u zelf als eigenaar/bewoner zou doen. Verhuren mag dus niet zonder toestemming van de bank. Verhuurt u toch? Dan kan de bank de huurders eruit zetten als het tot een veiling komt.
Beding van niet-verandering
Boordat de bank een lening verstrekt wordt uw woning getaxeerd. De bank weet dan wat de waarde is van het object waarvoor de lening wordt verstrekt. In uw hypotheekakte staat, dat u niet zonder toestemming van de bank “de inrichting of gedaante” van uw huis mag veranderen. Inrichting slaat hier niet op meubels, vloerbedekking en gordijnen, maar op de bouwkundige inrichting en bestemming. Van een woonhuis mag u geen winkel maken – nog afgezien van een vergunning van de gemeente die u nodig zou hebben. Natuurlijk mag u wel zorgen voor het normale onderhoud, zoals schilderwerk, reparatie van een lekkende goot of zo nodig vernieuwen van het dak. Maar voor het uitbouwen van uw huis hebt u toestemming van de bank nodig. Het risico voor de bank is, dat u Beun de Haas uw verbouwing laat doen zonder dat een verzekering is afgesloten. Als dan een steunmuur per ongeluk instort, is uw huis minder waard geworden zonder dat er een vergoeding tegenover staat. Schakelt u voor de verbouwing een bonafide aannemer in die netjes verzekerd is, dan zal uw bank de toestemming niet weigeren: het huis zal doorgaans meer waard zijn na de verbouwing!
Beding van niet-wegneming
SAls uw huis netjes is verbouwd is het niet de bedoeling, dat u bij de aankondiging van een veiling de aangebrachte verbeteringen gaat slopen. De bank neemt dan ook in de hypotheekakte op, dat aangebrachte verbeteringen aan uw huis niet weggehaald mogen worden. Uiteindelijk is dat ook in uw eigen belang: een verbouwd huis brengt meer op, zodat een zo groot mogelijk deel van uw schuld wordt afgelost met de veilingopbrengst.
Beding van in beheer nemen door de bank en ontruiming
Als u in financiële problemen raakt, stopt u niet alleen met het betalen van uw hypotheek maar hebt u ook geen geld meer voor het onderhoud van uw huis. De bank kan u, met machtiging van de rechter, dwingen uw huis te verlaten. Voordat de veiling plaatsvindt wil de bank dat het huis er bewoonbaar uitziet. Door het overnemen van het beheer kan de bank regelen dat bijvoorbeeld het gras wordt gemaaid en kapotte ruiten worden vervangen.
Beding van verpanding van hulpzaken
Op de veiling brengt een kaal gestript huis minder op dan een goed onderhouden woning. De bank krijgt daarom (via het beding van verpanding) ook een pandrecht op de roerende zaken die normaliter bij een woning horen. Denk bijvoorbeeld aan de verwarmingsketel en het zonnescherm. Die zaken worden in de veiling meeverkocht.
Beding van pandrecht op opstalverzekering
De bank verplicht u een opstalverzekering af te sluiten op uw huis, anders gaat de financiering niet door. Bij brandschade zal uw huis minder waard of zelfs onbewoonbaar worden. Als eigenaar van het huis hebt u recht op de verzekeringsuitkering en zou u van dat geld met vakantie kunnen gaan. De bank wil echter, dat met het verzekeringsgeld de schade aan het huis wordt verholpen. Het pandrecht op de verzekering zorgt ervoor, dat de bank desnoods zelf het geld kan innen en opdracht kan geven voor herstel van uw huis.
Wat gebeurt er als u zich niet aan de bepalingen houdt die in de hypotheekakte staan?
Uw hypotheekbank komt niet jaarlijks contoleren, of u uw huis wel zelf bewoont en of het onderhoud in orde is. Zo lang u maar volgens afspraak betaalt, bemoeit uw bank zich nergens mee. Het eerste belang van de bank is financieel. Maar als u zich niet aan de afspraken rondom uw huis houdt, wordt de hypotheekschuld wel opeisbaar! De bank komt daar meestal pas achter, als u stopt met betalen. Blijkt dan, dat u uw huis zonder toestemming hebt verhuurd, dan zal de bank eerder overgaan tot veilen dan wanneer u zich hebt gehouden aan de bedingen in de akte.
Samenvatting en tip
Uw hypotheekakte staat vol bepalingen die vooral in het belang van uw hypotheekbank zijn. Maar het heeft geen zin te proberen met uw bank voor uw situatie andere afspraken te maken. Het zekerheidsrecht van hypotheek is gestandaardiseerd: alle hypotheekbanken hebben in wezen dezelfde bepalingen in hun hypotheekakten staan.
Wel kunt u zorgen, dat u goed begrijpt wat er door uw bank aan zekerheid wordt gevraagd. Moet uw eigen huis onderpand worden voor uw zakelijke financiering? Is er geen andere regeling mogelijk? Vraag uw notaris mee te kijken met de offerte van uw bank, vóórdat u deze gaat tekenen. Dat voorkomt verrassingen!
Plaats op uw website en social media
Wat staat er nu eigenlijk in uw hypotheekakte? Het meeste is standaard, maar let op met bijzondere financieringen: lees de akte goed voordat u tekent, of laat uw notaris of adviseur meekijken!
Met Recht Geregeld is een product van FBN Juristen. Aan de inhoud van dit artikel is de uiterste zorg besteed, maar door de beperkte omvang is het onmogelijk om alle facetten en gevolgen van een onderwerp te belichten: het betreft een artikel op hoofdlijnen. Voor informatie over uw specifieke situatie: vraag uw notaris of een andere adviseur! FBN Juristen besteedt de uiterste zorg aan de inhoud van de artikelen, maar aanvaardt geen aansprakelijkheid in geval van onvolledigheid of onjuistheid van een artikel, noch voor de gevolgen daarvan.
